주택경매, 아파트경매, 토지경매, 토지경매 10계명, 권리분석, 농지취득자격증명, 법원감정가

안녕하세요 지식잡지의 네모입니다. 계속해서 실전적인 재테크에 대해서 이야기하고 있습니다. 물론 아주 기본적인 개념 정도를 다루는게 기본골자이지만, 꼭 기억해야 하는 것을 아주 기초적인 수준으로 설명했습니다. 부동산투자에 들어온 이후로는 아무래도 너무살필것이 많아서, 아주 기초적인 부분과 개념만 살펴보고 있습니다. 오늘은 경매에 대해서 이야기를 해 볼까 합니다. 부동산경매 함께 보시죠.

주택경매, 아파트경매?

일단 경매라는 말은 다들 알고 계실거라고 생각합니다. 어떤 상품에 대해 여러사람들이 경합하면서 구입을 결정하는 형태이죠. 그런데 부동산에도 이런 경매가 존재합니다. 가장 대표적인게 주택경매, 아파트경매, 토지경매 입니다. 한 10~15년 정도 전에는 주택경매나 아파트경매로 큰 돈을 벌었다는 사람들의 이야기가 심심치 않게 들려왔었죠. 기본적인 진행방식은 생각하시는 대로입니다.

주택경매나 아파트경매에 매물이 나오면 여러가지를 따져본 후에 입찰을 받습니다. 그리고 공사를 진행하여 되팔거나, 혹은 그곳에서 거주하거나 하는 것이죠. 이는 이전에는 꽤나 괜찮은 방식이었습니다. 일단 주택경매와 아파트경매에서 발품을 팔면 싼 물건을 만나볼 수 있고 공사비를 들이더라도 프리미엄이 발생해 이득을 볼 수 있었죠. 하지만, 지금은 좋지 않은 방법입니다. 이미 프리미엄이 너무 붙어버렸기 때문이죠. 지금에는 주택경매와 아파트경매는 정말 좋은 기회가 아니라면 추천하고 싶지는 않습니다.

토지경매에 도전하기

그렇다면 우리가 할 수 있는 경매는 아예 없는 것일까요? 그렇지 않습니다. 토지경매가 남아있기 때문이죠. 토지를 구입하고 되파는 과정을 거쳐서 수익을 남기는 형태를 말합니다. 그렇다면 예시를 좀 들어 보겠습니다. 약 1억원정도의 돈으로 300평정도의 땅을 구입하려고 했던 최모씨가 있었습니다. 그러던 중 강원도 횡성군에 296평의 땅이 나온것을 발견하죠. 1차경매가 1억1700만원에 가격이 설정되었는데, 유찰이되어서 8200만원으로 나온 것이죠. 그리고 직접 조사를 시작했죠.

주변에 00오크밸리가 있었고 10분도 안되는 거리였죠. 개발은 전혀되지 않았고 도로도 좋은 위치에 있었습니다. 직접 시세를 보니 평당 40만원은 되어보였습니다. 결국 최씨는 800만원을 더해 9000만원을 써서 구매합니다. 그리고 그는 평당 30만원에 이 땅을 손에 넣게 됩니다. 이게 바로 토지경매의 방식이 되는 것이죠.

토지경매 10계명

그런데 이게 쉽다면 당연히 누구나 했겠죠? 우리에게는 대원칙이 필요합니다. 이름하여 토지경매 10계명입니다. 한번 알아보겠습니다.

 1  발품팔기는 생명~!!

발품을 파는 것은 당연히 저렴한 땅을 위한 필수요소입니다. 적정가가 정해져있지 않은 토지의 특성때문이죠. 현장조사와 답사는 당연히 필수적인 요소가 됩니다.

 2  권리분석은 철저하게

집이 집주인 혹은 세입자와의 관계라면 땅은 권리분석이 핵심입니다. 법정지상권, 분묘기지권, 공유지분, 입목등기 등을 철저하게 따져보아야 합니다.

 3  공부와 현황의 일치확인

공부상에서의 내용과 실제 답사현황이 일치하지 않는 경우가 종종 있습니다. 이런경우는 직접 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 4  농지취득자격증명

경매는 따로 허가를 받을 필요가 없다는 장점이 있습니다. 하지만 기간내에 농지취득자격증명을 법원에 제출해야하죠. 이를 명심하세요. 기한내에 완료 못하면 보증금이 몰수됩니다.

 5  시장의흐름을 주목하라

이것은 사실 부동산 전반에 걸친 이야기입니다. 시장의흐름을 읽지 못하는 사람이 부동산으로 돈을 벌수는 없기 때문이죠.

 6  기다림의 미학

당연히 기다림은 중요합니다. 최소3~5년까지도 기다리는 기간으로 봐야합니다. 인내하세요

 7  공법상 제한사항을 확인하라

이는 당연합니다. 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원수질보전 특별대책지역, 토지거래허가구역 등등이죠. 

 8  투자는 여윳돈으로

토지경매는 사실 돈이 묶이는 것입니다. 투자금의 일부도 회수가 안되기 때문이죠. 여윳돈으로 투자해야 합니다. 자금이 묶여서 곤란하지 않으려면 말이죠.

 9  혐오시설 확인하기

사실, 혐오시설이 있다고 땅값이 떨어지는 건 그리 좋은일은 아닙니다. 전혀 상관없는게 더 좋은사회라고 말할수도 있겠죠. 하지만, 우리는 현실을 봐야합니다. 실제로 땅값이 떨어집니다. 우리가 혐오시설을 혐오하는 것과는 별개로 투자에서는 다른 시각이 필요합니다. 피해야 합니다.

10  법원감정가를 확인하기

의외로 시세와 법원감정가를 따로보지 못하는 경우가 많습니다. 잘 생각하셔야 해요. 이 둘은 다른개념입니다. 시세는 따로있죠. 대부분 감정가가 시세보다 높습니다. 이점을 유의하세요!!

지난글보기

재건축과 재개발, 재건축투자, 타이밍과 지분율, 재개발아파트투자 ←클릭