재건축과 재개발, 재건축투자, 타이밍과 지분율, 재개발아파트투자

안녕하세요 지식잡지 네모입니다. 저는 계속 재테크에 대해서 이야기를 하고 있죠. 지금까지 재테크의 개념, 그리고 돈을 어떻게 모을 것인가? 에 대해서 이야기를 쭉 했습니다. 그리고 지난번에는 실질적으로 재테크 스킬에 들어갔죠. 그 중에서도 부동산투자에 대해서 이야기를 했습니다. 상가, 아파트를 좀 이야기 해봤는데요. 오늘은 재건축과 재개발에 대해서 이야기를 해볼까 합니다. 함께 보시죠.

재건축과 재개발

일단 우리는 살면서 이런말을 정말 많이 들어봤을 겁니다. 재건축과 재개발 이야기죠. 심심치 않게 오래된 동네나 건물을 대상으로 이루어졌었죠. 하지만 재건축과 재개발의 차이를 정확하게 아는 사람은 드물어요. 그래서 먼저 개념에 대해서 이야기를 해보겠습니다. 이는 간단합니다. 재건축은 건물을, 재개발은 지역을 다시 짓는 것을 이야기합니다. 기존건물을 다시 짓는다면 재건축, 기존 지역을 파헤쳐 다시 짓는 것은 재개발이 되겠습니다. 당연히 재건축의 절차가 빠르겠죠??

재건축투자 타이밍과 지분율?

재건축투자를 이야기 하려면, 2가지 중요점이 있습니다. 바로 타이밍과 지분율입니다. 흔히 재건축투자는 2가지 측면이 존재합니다. 재건축 추진위원회가 열렸을때, 그리고 시공사가 확정되었을때 입니다. 각장 장단점이 있습니다. 재건축 추진위원회가 열렸을 타이밍에 투자를 한다면, 위험성을 감수해야 하지만 큰 수익을 거둘 수 있습니다. 반면에 시공사가 확정된 이후는 안정적이지만 이미 프리미엄이 붙어있습니다. 정보와 정확성에 따라서 선택해야 할 것으로 보입니다.

두번째는 지분율입니다. 지분율은 사실 엄청 복잡한 개념인데요, 예시를 들어서 좀 쉽게 설명을 해보겠습니다. 재건축투자 이전의 아파트가 30평이라면 지분율이 100%이면, 30평에 대한 지분을 가져갈 수 있습니다. 만약 30평 아파트에 대한 지분율이 150%라면 45평아파트를 추가부담 없이 받을 수 있는 것이죠. 그런데 이건 생각보다 복잡합니다. 결국 재건축투자는 타이밍과 지분율, 정보와 해석, 판단력이 모두 필요한 작업입니다. 하지만 그만큼 매력이 있는 투자가 될 수 있죠.

재개발아파트투자?

개건축투자에 대해서 알아봤으면 재개발아파트투자에 대해서도 살펴봐야 겠죠?? 그런데 사실은 재개발아파트투자는 조금 어려운 측면이 있습니다. 재개발이 확정이 나게 되면 재개발지구 내에 토지나 집을 가지고 있으면 우선적으로 분양권이 나눠집니다. 이때는 청약통장이 필요없이 우선권이 주어집니다. 이 경우가 아니라면 청약통장을 통해서 일반분양을 받는 형태가 기본입니다. 즉, 직접적인 투자로 완전 제 3자가 들어오는 경우는 거의 없다는 것이죠. 결국 나머지 방법은 기존 조합원 지분을 매입하는 것이고, 이것은 결코 싸지 않습니다.

또 하나의 문제는 재개발이 정말로 오래 걸린다는 점이죠. 즉, 쉽게 생각하고 뛰어들었다가는 생각보다 큰 문제를 불러일으킨다는 뜻입니다. 이것을 유의하면서 재개발아파트투자의 주안점을 이야기 해보겠습니다. 가장 중요한 것은 타이밍입니다. 이는 공식인데요, 재개발아파트투자는 재건축과는 다르게 확실한 타이밍이 있습니다. 바로 사업시행 인가단계에서 투자하는 것이죠. 보통은 4단계로 진행됩니다. 사업준비단계 - 사업시행단계 - 관리처분단계 - 완료단계 이죠. 여기서 2번째 단계가 투자의 타이밍입니다. 기억하셔야 해요.

그런데 제가 부동산투자로 들어오면서 계속 하는 말이 있습니다. 바로 섣부르면 안된다는 것이죠. 놀랍게도 많은 사람들이 열심히 돈을 모으지만, 부동산에서 큰 실패를 맞이하곤 합니다. 부동산 불패신화가 있는 대한민국에서는 놀라운 일이죠. 그러니 잘 생각해야 합니다. 재건축투자도, 재개발투자도 말이죠. 특별한 포인트를 짚어내서 명심하고 철저한 준비와 정보를 토대로 결정하셔야 할 것입니다. 하지만, 잘 되면 부동산투자만큼 좋은 요소는 또 없는 것이 사실이죠. 그러니 도전해 봅시다!!

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